BGH Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21 (NZM 2022, Seite 949)
Die Kläger sind Mieter einer in Berlin gelegenen ehemals preisgebundenen Wohnung einer größeren Wohnimmobiliengesellschaft. Die Parteien streiten darüber, ob die Kläger verpflichtet sind, anteilig die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmelder sowie für die Überprüfung der ordnungsgemäßen Mülltrennung einschließlich des Nachsortierens durch einen externen Dienstleister als Betriebskosten zu tragen. Nach dem Mietvertrag sind die Kläger verpflichtet, alle Betriebskosten im Sinne des § 19 WoFG in Verbindung mit § 2 BetrKV zu tragen.
Der BGH hat nun erstmals entschieden, dass bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung sowohl die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgte Nachsortierung von Hand auf den Mieter sowie auch die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind.
Der BGH betont in der Entscheidung wiederholt, dass für die Umlegbarkeit der Betriebskosten eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung erforderlich ist. Was die Kosten eines externen Dienstleisters für die Kontrolle von Restmüllbehältern anbetrifft, werden solche Kosten zwar nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt. Der Tatbestand des § 2 Nr. 8 BetrKV, der sich auf Müllbeseitigung bezieht und auf den im Mietvertrag ausdrücklich Bezug genommen wird, ist jedoch weit auszulegen und umfasst auch den privat veranlassten Aufwand des Vermieters, für auf die Kontrolle und Sortierung der Müllbehälter gerichtete Tätigkeiten eines externen Dienstleisters. Der BGH hat auch geprüft, ob die Umlage dieser Kosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot entspricht. Denn den Vermieter trifft die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten- und Nutzenverhältnis Rücksicht zu nehmen. Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hat der BGH aber nicht gesehen, weil die Mieterseite dazu im Prozess nichts bzw. zu wenig vorgetragen habe. Die Darlegungslast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt nämlich beim Mieter.
Was sodann die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder anbetrifft, hat der BGH Bezug genommen auf Kosten der Revision einer Elektroanlage die regelmäßig anfallen, die er bereits in anderer Entscheidung als wiederkehrende Kosten und deshalb als Betriebskosten anerkannt hat. Entsprechendes gelte für die Kosten von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern. Im Mietvertrag ist zudem ausdrücklich geregelt, dass die Kosten des Betriebs von Brandmeldeanlagen umlegbar sind, zu solchen Brandschutz- und Brandmeldeanlagen gehören auch die Rauchwarnmelder.
Praxistipp: Nach der aktuellen Entscheidung sind die Kosten für die Wartung für Rauchwarnmelder umlegbar, nicht jedoch die reinen Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern. Dies hat der BGH bereits mit Urteil vom 08.06.2022 entschieden. Bei Mietkosten würde es sich um reine Kapitalersetzungskosten handeln. Bei Wartungsmaßnahmen hingegen komme der Vermieter seiner Verkehrssicherungspflicht nach. Voraussetzung für die Umlage ist allerdings eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag, dass solche Betriebskosten auch umgelegt werden können. Grundsätzlich reicht hierfür die pauschale Bezugnahme auf § 2 der BetrKV. Kosten eines externen Dienstleisters für die Kontrolle der ordentlichen Mülltrennung und deren Nachsortierung dürften allerdings nur in größeren Wohnungsanlagen dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen. In kleineren Wohnanlagen dürften solche Kosten außer Verhältnis stehen und könnten von den Mietern voraussichtlich mit Erfolg angegriffen werden.