Unzulässige Videoüberwachung des Vermieters

Christoph Buck

Mietrecht

Zum Verwertungsverbot bei durch Videoüberwachung erworbenen Vermietererkenntnissen über das (unerlaubte) Mieterverhalten

Landgericht Berlin, Urteil vom 13.02.2020, 67 S 369/18

Die Klägerin, ein landeseigenes Wohnungsunternehmen, verklagte einen Mieter auf Räumung nach erfolgter Kündigung, mit der Begründung, die Mieter hätten die Wohnung unbefugt an Dritte überlassen. Zum Beweis der Berechtigung der Kündigung berief sich die Vermieterin auf Videoaufzeichnungen, die heimlich im Wohnungseingangsbereich der Mieter gefertigt worden waren. Aufgrund der Videoaufzeichnungen wurde festgestellt, dass die Wohnung nicht nur von den beiden Mietern sondern insgesamt von 6 Männern und einer Frau bewohnt worden war.

Das Landgericht Berlin wies dennoch die Klage mit folgender Begründung ab:

Zwar kann die von einem Vertragspartner veranlasste Videoüberwachung eines anderen Vertragspartners nicht nur zur Aufdeckung von Straftaten, sondern ebenso zur Aufdeckung eines auf Tatsachen begründeten konkreten Verdachts einer schwerwiegenden Pflichtverletzung zulässig sein.

Eine Videoüberwachung mit Aufzeichnungsfunktion greift indes in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Betroffenen in seiner Ausprägung als Recht auf informationelle Selbstbestimmung ein. Dieses Recht umfasst die Befugnis des Einzelnen, grundsätzlich selbst zu entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart werden und daher grundsätzlich selbst über die Preisgabe und Verwendung persönlicher Daten zu bestimmen. Der mit der Überwachung verbundene Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht muss deshalb stets auch eine Abwägung der beiderseitigen Interessen nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit Stand halten. Dieser verlangt, dass der Eingriff geeignet, erforderlich und unter Berücksichtigung der gewährleisteten Freiheitsrechte angemessen ist, um den erstrebten Zweck zu erreichen.

Gemessen daran war die erst durch die heimliche Installation einer Videokamera gegenüber den Wohnungseingangstüren der Wohnungen ermöglichte wochenlange Ausspähung der Wohn- und Lebensverhältnisse der Beklagten in jeder Hinsicht unverhältnismäßig und damit grundrechtswidrig. Die von der Klägerin veranlassten Maßnahmen dienten zwar der Aufklärung des Verdachts einer schweren Vertragsverletzung durch die Beklagten. Die unbefugte und noch dazu gewerbliche Gebrauchsüberlassung einer Mietwohnung stellt eine schwerwiegende Vertragspflichtverletzung dar. Die Klägerin hat jedoch nicht die Verhältnismäßigkeit der Mittel gewahrt. Denn für den auch über Indizien zu führenden Beweis unerlaubter Untervermietung wären nicht nur erheblich grundrechtsschonendere Maßnahmen wie etwa gezielte Scheinanmietungen durch die Klägerin selbst oder von ihr beauftragte Dritte ohne Weiteres ausreichend und erfolgsversprechend gewesen.

Damit fällt der Klägerin eine schwerwiegende vorprozessuale Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts der Beklagten zur Last.

Das Vorbringen der Klägerin unterfällt deshalb nicht nur einem Beweisverbot sondern auch einem bereits auf der Darlegungsebene verorteten Sachvortragsverwertungsverbot. Damit hätte das der Begründung der Kündigung dienende Prozessvorbringen der Klägerin bei der Urteilsfindung selbst dann keine Berücksichtigung gefunden, wenn sich die Beklagten zu dem Vorbringen der Klägerin überhaupt nicht erklärt, sondern lediglich auf die Grundrechtswidrigkeit der Informationserlangung berufen hätten.

Praxistipp: Die Entscheidung verdeutlicht, dass Vermieter, die Pflichtverletzungen ihrer Mieter vermuten, tunlichst davon absehen sollten, sich durch heimliche Videoaufnahmen Beweismittel zu verschaffen. Prozessual würden die Videoaufnahmen einem Verwertungsverbot unterliegen und würden wegen Verstoßes gegen das Persönlichkeitsrecht der Mieter nicht berücksichtigt. Das Landgericht Berlin hat aufgezeigt, dass es für Vermieter auch grundrechtsschonendere Möglichkeiten gibt, detektivisch tätig zu werden. Im Falle der unberechtigten Weitervermietung wären dies beispielsweise Scheinanmietungen. Unter Grundrechtsaspekten ist es dem Vermieter nicht untersagt, kriminalistische List anzuwenden, um beispielsweise durch Vorspieglung falscher Tatsachen den Mieter zu Äußerungen zu bewegen, die zum Nachweis einer schwerwiegenden Pflichtverletzung dienen können. Bei solchen Maßnahmen wird das Persönlichkeitsrecht des Mieters nicht verletzt.

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